Földet venne vagy eladna?

A következő cikkben bepillantást nyerhet, hogyan zajlik a termőföld adásvétele.

Kezdjük a legelején: mi is az a termőföld?

Minden esetben, amikor ingatlant akar valaki vásárolni, első lépésként tisztázni kell, hogy az ingatlan a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: „Földforgalmi tv.” vagy „törvény”) hatálya alá tartozik- e vagy sem. A tulajdoni lapon kell keresni a megoldást. A tulajdoni lap első oldalán, az I. részben találhatók az ingatlan adatai, itt van feltüntetve az ingatlan művelési ága és hogy rendelkezik- e aranykoronával.

A Földforgalmi tv. hatálya kiterjed az ország területén fekvő valamennyi földre. A törvény szerint termőföld „a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított területművelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.”Ha az ingatlan megnevezése a fenti felsorolás valamelyike, és még aranykorona értékkel is bír, akkor bizony a Földforgalmi tv. hatálya alá eső földről van szó.

Ki jogosult földet venni?

Föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg.

A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt, kivétel ez alól, ha a szerző a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója.

A földműves a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával 300 hektár mértékig szerezheti meg a föld tulajdonjogát (földszerzési maximum).

Kötelező alakiság és nyilatkozatok

Termőföld adásvételi szerződést szintén csak ügyvéd vagy közjegyző készíthet. Az okirat minden oldalt alá kell írni, az ügyvédnek szárazbélyegzővel kell ellátni. Speciális szabály azonban a termőföld adásvételnél, hogy a szerződés egy példányának ún. biztonsági okmányon kell készülnie. Ez egy vízjeles zöld papír.

A kötelező formaiságon túl a Földforgalmi tv. előírja, hogy a tulajdonjogot szerző félnek számos kötelezettséget kell vállalnia és ezeket a szerződésben is rögzíteni kell. Ilyen nyilatkozat, miszerint a szerző fél vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Nyilatkozni kell arról,hogy nincs földhasználati díjtartozása, és vele szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

Hatósági jóváhagyás

2022. január 01. napján fontos jogszabályi változás történt az eljárási rendben. Míg a korábbi gyakorlat szerint az adásvételi szerződést közvetlenül a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjéhez kellett megküldeni, addig január 1-je óta a szerződést először a mezőgazdasági igazgatási szervhez kell küldeni az adásvételi szerződés előzetes megvizsgálása céljából. A mezőgazdasági szerv alakilag és tartalmilag vizsgálja meg a szerződést. Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv az előzetes vizsgálat eredményeképpen nem tagadja meg az adásvételi szerződést, akkor hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét és ezen célból megkeresi a terület fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjét.

Elővásárlási jog termőföld adásvétel esetén

Az elővásárlásra jogosultak körét, illetve azok sorrendjét a Földforgalmi tv. határozza meg.Ez egy olyan sarkalatos téma, amiről részletesen a jövőben megjelenő egyik cikkemben kívánok írni majd. Most viszont a folyamat átláthatósága érdekében fontos tisztázni azt, hogyan kerülnek bevonásra az elővásárlásra jogosultak.Az elővásárlásra jogosultak úgy szereznek tudomást az adásvételi szerződésről, hogy a terület fekvése szerint illetékes jegyző az adásvételi szerződések közül a nem biztonsági okmányon szerkesztett szerződések egyikét az elektronikus tájékoztatási rendszer keretében működő magyarorszag.hu kormányzati portálon (a továbbiakban: kormányzati portál) közzé teszi 60 napra. Ezen jogvesztő határidőn belül lehet elfogadó jognyilatkozatot benyújtani. A jegyző a 60 nap lejárta után jegyzéket készít a beérkező jognyilatkozatokról és azt megküldi a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyás céljából.

A mezőgazdasági igazgatási szerv beszerzi a helyi földbizottság állásfoglalását arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e a birtokviszonyok átláthatóságára, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére, a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére stb. vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. Ha a folyamat eredményeképp a mezőgazdasági igazgatási szerv megadja a jóváhagyást, akkor záradékolja az adásvételi szerződést, amely alapján kezdeményezhető a vevő tulajdonjogának a bejegyzése.

Tapasztalataink szerint a fenti procedúra 5-6 hónapot vesz igénybe, és azt követően még további 60 napot kell rászámolni a tulajdonjog bejegyzési eljárásra.

Amennyiben termőföld adásvétele vagy bérlete kapcsán kérdései merülnek fel, keressen bizalommal!

dr. Brandt Anna
ügyvéd

Brandt Ügyvédi Iroda
6320 Solt, Kossuth Lajos utca 48-50. I/1.
mobil: +36/30 790-4466
e-mail: [email protected]